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商用地产开发贷增长乏力
    在住宅类登录开发登录遭遇调控之际,商用登录的开发信贷也并非坦途。
  “明年的开发贷投放计划要等春节前后才能出来,开发贷的大部分额度都在占据地产市场主要份额的住宅类登录上,今年的住宅类开发贷也是有增长的;商业地产开发周期长,适合银行资金进入的有限。未来的基调仍是稳中求进。”11月21日,针对近日有关民生银行(600016)开发贷“退宅进商”的传闻,民生银行地产金融部内部人士向本报记者澄清并进一步表示,从客户、市场角度考虑,银行开发贷在住宅与商用两个类别的倾向上,并不会出现大的转弯。
  与其观点相似,一位四大行的信贷人士表示,“各家银行的业务倾向与风险承受能力不尽相同。尽管商业地产信贷利润更高,但与短平快的住宅类登录不同,商业地产资金占用量大、培育期长、投资回报期更长,因此,信贷资金在投入上也有所要求,对抵押、还贷等条件的门槛也更高。”
  份额有限
  “从开发商的客户角度来说,目前房地产市场,无论是绝对的投资量,还是开工竣工面积等,都是以住宅为主,所以,银行的开发贷也更多地聚集在普通住宅登录的开发上。”前述民生银行人士解释。
  这是实情。受住宅市场宏观调控的影响,尽管近几年来,开发、持有商业地产的观念逐渐深入开发商之心,推出的体量也得到了迅速的扩充,但相对于庞大而成熟的住宅市场,商业地产依然相形见绌。
  体量上的巨大悬殊,决定了银行信贷在两者上的大比差投放基调。前述四大行人士在接受记者采访时透露,按照计划,该行普通商业用房开发贷的全年新增占比将不超过新增开发贷的20%,商业类开发贷与住宅类开发贷两者的投放比不超过1:5。
  除此之外,在上述民生银行人士看来,商用地产登录过长的投资回报周期也加重了银行信贷资金在投放上的克制心理。“商业用登录在销售后也依然要出租,不管是销售还是自持,其资金回收的周期都要长于住宅登录,是典型的短贷长投,更需要长期资金,因而不太适合银行资金进入,部分合适进入的零售等登录也有限。”
  “大型综合体登录普遍都需要五六年以上才能回本,这既是对开发商现金流的考验,也是对银行现金流的考验。在银行资金有限的时候,不同的银行根据各自情况也会有意控制投入规模。”
  门槛严格
  在记者接触的多位银行从业人士看来,在银行体系的信贷盘子中,商用开发贷不但规模占比有限,受房地产行业宏观调控与其自身风险影响,信贷资金对其投放门槛也更加严格。
  “今年要求加强房地产登录管理,占比过高的分行要逐月逐季进行压缩退出。”工商银行(601398)一位地级市分行人士告诉记者,该分行前三季地产开发贷的余额减少了数亿元。“也包括商用地产登录,一视同仁,具体分析。”
  “的确有的商用登录表现了比较好的盈利性与经营数据,像凯德商用等,但这只是少数派。由于培育期的存在,再加上商业扎堆、设计经营等短板,烂尾的、经营不善的商业登录也有。”前述四大行人士表示,自去年起,警惕商业地产泡沫与登录风险的共识就已经存在。“银监会对于商业地产的风险也有所表示,要求保持关注与警觉。银行在考虑高收益的同时,自然也会考虑其中的风险把控。”
  与前述民生银行人士观点相近,上述四大行人士也认为,因商用登录过长的资金回收周期所带来的其他风险,也被银行更为看重。“普通住宅开发短平快,并且在土地成本、建筑成本和销售成本等总体成本的加总与风险评估方面也相对容易;商用登录周期长,企业能否承受长期的资金占用?在拉长的周期内,物业的租金收入与运营是否稳定?这些都是不确定性因素。”
  考虑到此,该人士表示,在商用地产登录的信贷投放上,只会选择已经形成一定商业地产开发规模或拥有长时间商业自持经验的开发商。“只有一两个商业地产登录的开发商我们是不会碰的。”
  除此之外,前述分行信贷人士进一步表示,为了更好地管理商用登录开发贷,银行也在有意缩短商用登录的信贷期限,“现在最多不超过5年。与此同时,在还款要求上也更为严格,按照销售比例与时间分期催还登录。”